期待已久的黄埔版“兰亭盛荟”，终于来了。
今日，广州公共资源交易中心正式挂牌出让黄埔开创大道与广深高速连接处的 YP-P-3地块 。
(资料图片)
此地块，正是近两年不断提起的 萝岗立交地块。
由于被高速路一分为二， 区政府计划在萝岗立交上盖大型景观公园，被不少人称为黄埔版的“兰亭盛荟”。
此前虽被报道多次，但大家都搞错了，萝岗立交项目，并不是广州最大的高速地铁上盖住宅项目。
从此次发布的公告来看，萝岗立交项目占地约18.88万m²，低于新塘立交项目（占地约19.98万m²），可以称其为广州第二大高速地铁上盖住宅项目。
PART1
住宅供应约3500套
这块地还真不小，总用地面积约 18.88万m² ，涵盖二类居住用地（R2）、商务用地兼容商业用地（B2/B1）、中小学用地（A33）、公园绿地（G2)等。
其中，住宅用地面积共约 10.4万m² ，计容建筑面积共 约38.66万m² ，除去政策性住房， 按套均面积100m²计算，预计住宅货量约3500套 。
从地块分布图来看，住宅用地被广深高速路一分为二，分别位处高速路的两侧：
一侧宅地是整个项目住宅最为集中的区域 ，供应量约2800套。公告显示，此地块用地面积约7.47万m²，计容建筑面积为29.6万m²，容积率≤3.96；
另一侧宅地相对较小 ，用地面积约2.92万m²，计容建筑面积为9.06万m²，住宅供应套数约700套，但容积率仅为3.1。
虽然两侧宅地的绿地率和建筑密度相同（绿地率≥35%、建筑密度≤35%），但从容积率以及楼栋数量等指标来看， 南侧建筑密度明显要高于北侧 。
从设计效果图来看，萝岗立交改造方案，延续兰亭盛荟的高速上盖住宅风格：住宅楼分布在高速路两侧，高速路穿过项目，高速路上盖空中花园。
萝岗互通立交开发鸟瞰图（图源省交通规划设计研究院）
兰亭盛荟鸟瞰效果图
从体量上来看，兰亭盛荟占地面积仅约10万m²，而萝岗立交占地几乎是它的两倍。
PART2
居住舒适度略胜兰亭
如此规模的地块，自然少不了学校、商业等配套，但规模都不算太大。
中小学用地约1.36万m²，小学班级规模原则上不少于24班 ，最终以教育部门核定意见为准。
商务商业用地，和住宅一样，分为两部份，用地面积共约3.5万m²。其中，商业部分，很大可能以底商为主。
此项目最大的亮点， 无疑是有一个总建面约7.18万m²的公益性城市公园 。该公园为萝岗立交上盖景观工程，也是连通高速路两侧住宅的重要连廊，预估工程造价要2261.7万元。
值得关注的是，项目内还有 约3.86万m²的政策性住房 ，将由黄埔区住房保障服务中心，按照3500元/平方米的价格回购，对商品房住宅没多大影响。
从居住舒适度来看，萝岗立交项目略胜兰亭盛荟。该项目东侧为荷村旧改、岗贝旧改，北侧是巨无霸宏仁厂区改造、刘村格岗旧改，这些项目都在进行中，未来城市面貌将飞速提升。
此外，萝岗立交项目周边，未来还有20号线与40号线交汇点等，交通相对便利。
PART3
预计售价在“3”字头左右
虽然该项目和兰亭盛荟同为高速上盖项目，但售价却没办法比，毕竟一个在售价普遍过万的天河核心地段金融城，一个在售价多在3字头的科学城边缘地带。
整个地块开拍起始价约28.93亿元，最高限价为33.27亿元 。按最高限价来说，楼面地价不足万元。
虽然地价是决定房价的重要因素，但房价能否溢价，就要看整体楼市及板块房价、产品质素了。
从该地块所在的云埔板块来看，目前在售的合生中央城、时代天韵、保利锦上，一 手房售价普遍在“3”字头 。二手房价也基本以“3”字头为主，朝向及楼层欠佳的房源，普遍在“2”字头。
从具体位置来看，几个楼盘的距离差不多，不过萝岗立交位处开创大道主干道，以及广深高速出入口，道路通达性相对较好。
但是， 萝岗立交项目的硬伤也显而易见，即便开发商预留足够的缓冲空间，做好相应的隔音降噪处理，也难免会受到噪音及粉尘的影响。
最后，只能寄托在产品方面了。如果产品做得好，或许能起价走量，但如果产品很一般，不排除此项目成“烫手山芋”的可能，售价也极有可能“2”字头起。
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